實探：黔北小城迎來了久違的返鄉客 | 樓市地理

正月初六下午，或許是經歷了前兩年返鄉置業的低潮，貴州省銅仁市某樓盤的營銷大廳燈都沒有開全，僅門口嶄新的對聯和燈籠帶來了一絲春節的氛圍。值班的銷售顧問王芳（化名）正在與朋友閑聊，讓她沒有想到的是，接下來的幾個小時，陸續前來看房的客戶讓她忙的團團轉。

春節向來是樓市營銷的重要節點，特別是對于人口流出較多的返鄉城市，隨著疫情的放開，小城市的房地產銷售市場似乎獲得轉機。

克而瑞地產研究院統計的數據顯示，今年40個重點城市在春節周成交量僅為35.7萬平方米，環比下降75%，同比下降14%，與疫情尚未開始的2019年同期相比降幅也達到了32%。

分城市能級來看，一線城市購房需求相對“堅挺”，二線城市成交表現略顯遜色，三四線“逆勢翻紅”，返鄉置業初見端倪，28個三四線城市環比下降61%，同比上漲13%，溫州、東莞、中山、珠海等漲幅顯著均超50%。另外，克而瑞還調研了35個城市春節期間熱銷項目，96個熱銷項目中有63個位于三四線城市，占比高達66%。

“意料之外”的返鄉客

銅仁市位于貴州省東北部，地處黔、湘、渝三省市的交界處，居住著苗、侗、土家、仡佬等29個民族，少數民族人口占比達七成。根據銅仁市政府官網，2021年，銅仁市地區生產總值1462.65億元，在貴州省9個市中排名第七；截至2021年末，銅仁市戶籍人口449萬人，常住人口328萬人，是人口外流較大的城市，春節期間返鄉人群是樓市銷售的主力客戶之一。

正月初六，記者走訪了銅仁市中心城區碧江區火車站附近的樓盤——南岳清水灣，該樓盤的工作人員有些忙碌。“銷售大廳有客戶沒人接待，他們自己在看沙盤，你快點來。”正在工地上帶客戶看房的王芳接到了朋友的電話，她只得加快帶看的進度。王芳也很無奈，她對第一財經表示，原本該項目有十多個銷售顧問，春節期間，一大半都放假了，只有三個人值班，實在忙不過來，客戶都是幾批一起帶看。

銅仁市某樓盤營銷中心

仁山公園是銅仁市主城區萬山區較大的項目，分多次開發，首批房源已于2016年交付，目前在售的房源于2022年下半年開盤。正月初七，記者走訪期間，有多組購房者也在看房，與2021年國慶期間記者走訪時空蕩蕩的銷售大廳相比，今年春節，該樓盤的人氣明顯旺了許多。仁山公園的銷售顧問對第一財經透露，2023年1月，該樓盤成交的房源已有40套左右，與平時月均20套相比，有較大的增長，不過，依舊不及前幾年的盛況。

長期專注于萬山區新房項目的房產中介張明（化名）對第一財經表示，疫情對銅仁市房地產市場也產生了影響，2022年下半年，不少樓盤開始買房送車位。今年春節期間，疫情放開，不管是年前還是年后，返鄉置業的客戶明顯增多。

因為沒有太強的投資屬性，銅仁市房價漲幅不算大，近五年來，銅仁市商品住宅均價一直在4000多元/平徘徊。品牌房企中，僅恒大、碧桂園在銅仁市區有少數的落地項目。全國房價行情網數據顯示，2022年12月，銅仁市二手房掛牌價格為4956元/平，同比上漲4.76%，環比上漲7.37%；新房價格為4268元/平，環比下跌7.56%。

相比一、二線城市，在銅仁市買房的壓力相對較小，拿南岳清水灣85平的新房住宅計算，單價為5260元/平，總價44.7萬元，首付兩成共9萬元，30年的按揭貸款每月只需還1524元。另外，近期樓盤做活動，買房即送車位，每個平方將優惠600元，開發商還將返現5萬元，也就是說，實際的首付只需4萬元左右。

購房補貼促銷售

盡管房價并不算高，但近年來，因疫情、房地產市場下行等因素影響，這座黔東北的小城樓市也受到了影響，例如碧江區的山水御園項目，開盤兩年僅售出400套商品房。

銷售端不景氣的同時，有房地產企業因融資困難，導致項目停工，對此，2022年銅仁市碧江區開展了“保交樓”專項借款工作，涉及山水云天、桐達果嶺、桐達翰林居、山水御園、安晟新天地、城投•融璟都匯項目、嘉豪天城、杉河景苑、銅仁市檀香苑居住區建設項目、銅仁國瑞智慧生態城、依山郡11個項目，保交樓4723套，涉及金額2.16億元。

為了促進房地產項目銷售，提振房地產市場信心，2022年5月，銅仁市出臺《關于支持中心城區房地產業平穩健康發展的若干政策措施》，從加強金融支持、降低公積金首付比例、地下車位（庫）確權登記等方面刺激房地產市場。2022年12月，又將住房公積金貸款最高額度由原來的50萬元調整為60萬元。

銅仁市街道上關于買房的標語

2022年7月，銅仁市舉行了第十屆房地產交易展示會，參展樓盤約25家，為期三天，共成交了房屋102套，成交金額5300萬元。碧江區也舉行首屆房地產交易展示會，還專門拿出1億元獎補資金，對符合條件的購房者給予每平方米100-500元的購房獎補。

根據銅仁市住建局消息，2021年，萬山區宏卓·教育公園開盤后商品房銷售量僅500套，房屋存量大，資金回流低，對其同步投資建設的銅仁市雅禮學校的基礎設施的正常建設造成了一定的壓力。購房獎補政策實施后，該項目賣出了商品房600套、商鋪15間，回流資金2.5億元，為該項目后續的運營注入了新動力。截至2022年10月，銅仁市已兌現的購房獎補337套，發放獎補資金800余萬元。

近年來，隨著城鎮化進程，不少村鎮上的居民為了小孩讀書等原因，紛紛在縣城、市區購置房產，此外，易地扶貧搬遷、棚改也釋放了一大波住房需求，隨之而來的則是需求增長的乏力。例如，銅仁市某村小組共13戶居民，通過主動購置或易地搬遷在縣城或市區擁有房產的就有7戶。

根據銅仁市2022年1月的政府工作報告，十三五期間，銅仁市實施易地扶貧搬遷貧困群眾29.36萬人，實施保障性安居工程14萬套、棚戶區改造13.9萬戶、老舊小區改造3.5萬戶。2021年，銅仁市棚改建成了13562套住房，基本建成率達到113.02%。目前，銅仁市城鎮常住人口城鎮化率達52%以上。

銅仁市萬山區樓盤

位于云貴高原的銅仁，自然資源較為豐富，長江南岸最大的支流烏江、武陵山脈的主峰梵凈山（海拔2494米）在其境內，“高海拔、低緯度、多云霧、寡日照”的自然條件讓銅仁成為貴州茶區最適宜種茶區域之一，近年來，銅仁市大力發展抹茶產業。

銅仁市礦產資源富集，是全國三大錳礦富集區之一。銅仁萬山素有“汞都”之稱，汞礦開采冶煉史達兩千多年，2005年，萬山汞礦遺址被列入全國第一批國家礦山公園。2020年，銅仁市的本土企業中偉股份（300919.SZ）上市，主要從事鋰電池正極材料前驅體研發生產，實現了銅仁市上市公司零突破。

2022年12月，銅仁市委三屆五次全會審議通過了《中共銅仁市委銅仁市人民政府關于深入實施產業強市工程大力推進六大主導產業發展的意見》，明確大力發展新型功能材料、大數據、現代能源、生態食品飲品藥品、林業、文化旅游六大主導產業。隨著產業發展，工作崗位增多，銅仁市人口外流的情況也將緩解，或許也將促使更多的人在縣城、市區購房定居。