全國誕生四個“千億鎮”，房價最高比肩上海最低不過萬元 | 樓市地理

截至目前，中國已經出現四個“千億鎮”，即地區年生產總值超過1000億的鎮級行政區，它們分別是昆山玉山鎮、遵義茅臺鎮、佛山北滘鎮以及獅山鎮。

這些經濟實力堪比一個地級市的鎮各有特點，它們有的靠源遠流長的造酒業起家，有的憑借地理優勢獲外資親睞設廠，有的則靠做風扇壯大、成為全球規模最大家電生產基地，還有一個鎮從上世紀90年代起就大力招攬世界500強企業投資，成為“制造業大鎮”。

經濟的興盛自然帶來消費與樓市的繁榮。四個“千億鎮”中，房價最高的玉山鎮部分板塊堪比一線城市上海，最貴的幾個小區價格接近6萬元/平方米，單套房最貴掛牌價已超過12萬元/平方米。不過，也有千億鎮房價僅一萬出頭，更有地區單價尚未破萬元。

昆山玉山鎮：穩坐“中國第一鎮”，最貴房價比肩上海

中國有一座縣級市的GDP已經超過數個省級行政區，那這個縣域中最強的鎮又是怎樣的面貌？

日前，各地2022年地區生產總值陸續公布，江蘇蘇州代管的縣級市昆山全年完成5006.7億元，高于青海（3610.1億元）、西藏（2132.64億元）兩省，成為全國首個GDP突破5000億元的縣級市。

至2021年，全國“千億縣”共有43個，昆山領跑全國縣域，在這個“全國最?？h級市”里，玉山鎮又是“第一中的第一”。

過去五年來，玉山鎮始終穩居中國“千強鎮”榜首。網絡上廣為流傳的說法是玉山鎮在2021年GDP已達2700億元，不過根據玉山鎮近兩年政府工作報告，該鎮2021年地區生產總值為965億元，2022年地區生產總值達到1020億元，突破千億大關。

目前，玉山鎮最貴的板塊房價已經接近6萬元/平方米，最貴的單套房子掛牌價超過12萬元/平方米，堪比隔壁一線城市上海的房價。近日，第一財經記者從上海出發，實地探訪這座“中國第一鎮”。

從上海乘高鐵到昆山，只需要20分鐘的時間，耗時甚至比上海市內通勤更短。玉山鎮處于昆山市中部，是通常意義上的昆山城區，在玉山鎮的基礎上，昆山建設了全國第一個縣級市的國家級高新區。

從昆山南站出站，腳下土地便屬玉山境內，首先映入眼簾的是一個巨大的紅色宣傳牌，上面寫著“打造社會主義現代化建設縣域示范”。

玉山鎮實際并不像一個鎮，更似一座配套完善的中型城市，這里大型商場、時尚街區、山姆會員店、盒馬X會員店等一應俱全，這些商業配套從側面反映出當地居民較高的物質生活條件。

玉山鎮人民政府位于中心區域，作為中國最強鎮的行政機構，老舊的建筑顯得頗為低調。玉山鎮政府往北不遠處，便是富士康廠區，早在1993年，富士康便在昆山設廠。除了富士康外，還有多家蘋果零件供應商和合作伙伴落地昆山，如和碩、緯創、廣達和立訊精密等。

人們手中使用的筆記本電腦或手機很可能產自昆山。根據昆山市人民政府官網數據，2021年昆山全年生產計算機整機4529.10萬臺、移動通信手持機（手機）3380.20萬臺。

按照功能分塊，玉山鎮的幾個板塊有著完全不同的面貌。富士康所在的玉山城北，有大片的工廠，也有充滿煙火氣的小街，店主們經營著來自安徽、河南或山東的小吃，撫慰打工人的味蕾。這里的房價均價為1.9萬元/平方米，在玉山鎮屬于價格洼地。

而玉山鎮人民政府往西的片區，有昆山體育館、昆山杜克大學、城市生態森林公園、中心湖公園等，環境優美，人文氣息濃厚，這里不乏別墅區和低密度洋房小區，許多小區的價格達到5.8萬元-6萬元/平方米，在貝殼找房App上，最貴的一套別墅掛牌價達到12.1萬元/平方米。

韋云（化名）是昆山一家頭部中介機構的資深經紀人，他對第一財經表示，玉山城西板塊是昆山的知名“富人區”，昆山發展工業時間久、工廠多，廠區的空氣與環境大多不好，而城西沒有工廠，環境好，昆山本地土著更愿意到城西買房，房價便炒了上去，“現在的價格已經是跌下來的了，同比已經降了5個點，去年更高”。

這一板塊的房價堪比上海，是否虛高？韋云認為并沒有泡沫，“城西的買家很多，以本地人改善需求為主，且有學區加持”。

韋云表示，昆山有200多萬常住人口，與一個地級市的人口相當，上海地鐵直通的昆山花橋鎮有較多上海房產投資客，但是玉山鎮的樓市主要是常住人口在支撐，本地有錢人偏愛城西板塊，城東、城北則有很多“新昆山人”買房落戶，整體均價在2.2萬元/平方米左右。

曾經，玉山鎮的繁榮與它的地理位置密切相關，它緊鄰上海，是外資設廠的理想位置?，F在，玉山正在加速攻克高精尖產業，爭創中國縣域示范的“高新樣本”，努力打造計算機、生物醫藥、高端裝備產業集群。

根據玉山鎮2023年1月的《政府工作報告》，該鎮已經啟動建設近350萬平方米先進計算產業園和近150萬平方米生命健康產業園，建成啟用寒武紀昆山智算中心，竣工投產澤璟制藥產業化二期項目，高效投運7萬平方米小核酸生物醫藥研發產業化平臺，新興產業產值占規上工業產值比重達到63.5%。

目前，國家超級計算昆山中心已承接國家級重點研發和產業化項目算力需求，深時數字地球國際大科學計劃通過國家科改領導小組會議審議，建成全球首個面向固體地球地學領域的科研一站式工作平臺，鎮域內科技型中小企業首超千家，高新產業的發展已成為玉山鎮坐穩“千強鎮第一”的最大動力。

佛山北滘鎮：擁有14個上市公司，樓市熱潮后歸于平靜

2023年1月28日，佛山市委經濟工作會議內容透露，佛山市順德區北滘鎮將成為繼獅山后佛山市第二個GDP超千億元的鎮。

北滘鎮，隸屬于廣東省佛山市順德區，位于順德區東北部，東與廣州市番禺區相連，轄區總面積92平方千米，截至2022年末，北滘鎮常住人口37.7萬人，其中戶籍人口16.6萬人，戶籍人口不及常住人口的一半，具有較強的人口吸虹能力。

“千億小鎮”離不開扎實的“工業基因”。早在上世紀80年代，北滘鎮所在的順德曾與南海、中山、東莞并稱“廣東四小虎”，而北滘生產的電風扇聞名全國，被成為“風扇城”。

經過多年的發展，北滘鎮已是中國家電制造業重鎮，擁有全球規模最大最齊全的白色家電全產業鏈和小家電產品集群。北滘鎮副鎮長胡冰曾對媒體表示，2021年北滘鎮工業總產值超過4200億元，其中家電產業產值占比超過7成，約占全國家電產業總產值的10%。

隨著產業結構迭代升級，近年來，北滘機器人產業也快速發展，美的庫卡智造科技園、博智林機器人谷、埃斯頓、中設、中大力德、拓野等重大項目相繼落戶。自此，北滘形成了智能家電、高端裝備、機器人等多個產業集群，本地及控股上市企業就有14家。

提及北滘，碧桂園、美的是不得不提的兩個企業，兩者分布在潭州河東西兩側，均為北滘鎮本土發展起來的世界500強企業。除了布局家電、機器人智能制造等產業，上述兩家企業與北滘城市界面的建造也息息相關。

1992年，碧桂園創立元年，其第一個項目順德碧桂園開建，以此為出發點，碧桂園開啟了其在北滘乃至全國的造城步伐。今天，站在碧桂園總部片區的高樓上，環顧四周，放眼望去，目之所及幾乎都是碧桂園修建的樓盤。美的置業在開發領域起步相對較晚，2004年成立后即開發了北滘君蘭國際高爾夫社區項目，截至目前，其在北滘開發的住宅項目已有14個。

北滘樓市與全國房地產周期大致相似，2015年左右樓市供需兩熱，價格增速較快。加上“強產業”、“臨廣”的標簽，北滘樓市的表現也更突出。安居客數據顯示，目前，北滘的二手房價格為2.03萬/平方米，遠高于順德區1.55萬元/平方米的水平。2021年上半年，北滘樓市再次迎來一波漲幅，北滘一樓盤銷售顧問對第一財經表示，當時房源供不應求，原本2.4萬元/平方米的房源，最高漲至3萬元/平方米都有客戶買單。

然而，隨著全國樓市下行，北滘的樓市銷售去化也面臨挑戰。

王旭（化名）是北滘某樓盤的銷售經理，其所在的樓盤是北滘新城片區內公認的優質大盤，均價在2.4萬元/平方米左右。他對第一財經透露，2022年上半年，其所在的樓盤月均銷售額在6000萬元左右，2022年6月，隨著佛山市限購政策放開，北滘成為非限購區域，其所在的樓盤迎來了一個銷售小高峰，月銷售額在1.4億元左右，6月之后銷售額逐漸回歸到此前6000萬元/月的水平。

值得注意的是，北滘全域銷售需求有待回升的背景下，于2023年1月中旬開盤的順控博悅灣銷售情況卻不錯。有知情人士對第一財經表示，順控博悅灣本次推出的房源在300套左右，截至2月初，銷售去化已經超過8成。據悉，該項目位于博智林機器人谷，片區擁有成熟的配套，居住氛圍濃厚，新供應較少，屬于稀缺的江景房，現房銷售。另外，該項目的主力售價范圍為14500-20000元／平方米，不管是對比佛山或者一江之隔的廣州的江景房，還是對比近期同片區新房、二手房，價格都比較有優勢。在上述知情人士看來，博悅灣的熱銷只是當下北滘樓市中的個案，之所以能在短期內獲得較好的業績，與其較高的性價比有關。

在房地產行業需求有待釋放的當下，北滘樓市似乎也褪去了昔日的“榮光”。

遵義茅臺鎮：股王背后小鎮，土地用于酒企擴產

截至2月9日收盤，貴州茅臺（600519.SH）的總市值仍有2.28萬億元。

在上市公司背后，貴州茅臺酒的產地——遵義茅臺鎮也頗具實力，被譽為“中國第一酒鎮”、“西部第一鎮”。

茅臺鎮歸遵義下轄的縣級市仁懷市管轄，2020年的地區生產總值便突破千億元。目前，仁懷市政府官網并未給出茅臺鎮2022年地區生產總值數據，可以參考的是，2021年，仁懷市實現地區生產總值1564.49億元，其中醬香酒工業帶來的產值占據大頭，2022年，仁懷市完成醬香白酒工業總產值超過897億元，同比增長50％。

茅臺鎮坐落于赤水河畔，群山環繞，地勢險要，古有“川鹽走貴州，秦商聚茅臺”的說法。這里特殊的生態、氣候、土壤和微生物群，成為釀造茅臺酒等優質醬香白酒不可復制的唯一產區。1915年茅臺酒在巴拿馬萬國博覽會上榮獲金獎，從此茅臺鎮譽滿全球。

作為“千億鎮”，這里似乎并不夠熱鬧與繁華。截至2021年6月，茅臺鎮常住人口僅有6.39萬人。2021年，全鎮完成地區生產總值1277億元，同比增長16.9%；城鄉居民人均可支配收入達到65046元和25743元，同比增長8.9%和9.2%。

去過茅臺鎮的人都說，那里空氣里都飄滿酒香。2020年時仁懷市茅臺鎮工會曾召開第一次代表大會，透露了一組數據：茅臺鎮共有正常生產的酒類企業1000多家，非公酒類企業工人近30000人，鎮域內匯集了茅臺古鎮文化產業園、仁懷名酒工業園、仁懷空港新區三大園區，構成了大茅臺發展格局的三大經濟增長極。也就是說，茅臺鎮過半人口都在從事酒企工作。

茅臺鎮寸土寸金，大部分地皮都要留給酒企擴產，幾乎沒有多少土地留給居民，仁懷市于2009年啟動居民搬遷工作，數萬人從茅臺鎮遷居至仁懷市區。如今茅臺鎮人更習慣于到十幾公里外的仁懷市區買房、消費。

根據安居客網站，截至2022年12月，仁懷市房價均價為7088元/平方米，2020年時均價還是4733元/平方米，兩年間漲了49%。根據中國房價行情網，仁懷市近一個月來二手房掛牌居家達到10203元/平方米，這里有望成為又一個房價破萬的縣級市。

佛山獅山鎮：500強企業遍布，房價一直很“低調”

“1小時，創造1141萬GDP，下線60輛一汽大眾，3000臺機器人在運作......”佛山市官方媒體曾這樣描述佛山市南海區制造業大鎮獅山的速度。

獅山鎮位于南海區西北部，總面積336平方千米，是南海區面積最大的鎮；截至2020年末，獅山鎮常住人口為95.5萬人，是廣東省所有鎮中人口最多的鎮。

與其土地面積和人口相匹配的，是其領先的生產力。早在2017年，獅山鎮GDP就邁過1000億大關。2023年1月28日廣東召開的全省高質量發展大會上，獅山鎮黨委副書記、鎮長麥滿良對媒體表示，2022年，獅山鎮GDP預計突破1300億元，規上工業總產值超4000億元。

坐擁佛山國家高新區、佛北戰新產業園、佛山人才創新燈塔產業園三大平臺，獅山鎮是名副其實的制造業大鎮，其三產比例為1：74：25，制造業是絕對主力。那么，制造業大鎮是如何成長起來的？這與“搬大樹回家”的招商模式密切相關。

所謂“搬大樹回家”，即招攬世界500強企業在獅山投資。1995年，獅山街道正式成立，當年，獅山就引進了第一家日資世界500強企業日商巖井；2004年——2006年，本田、豐田等9家世界500強企業投資的項目落戶獅山；2010年，一汽大眾華南工廠正式簽約落戶獅山，成為彼時佛山史上最大的外資投資項目。根據佛山市商務局的數據，截至2019年，已有69家世界500強投資的企業落戶獅山。目前獅山鎮形成了汽車及零部件、高端裝備制造、有色金屬、生物醫藥等支柱產業。

或許是開發時間較晚，也或是沒有“臨廣”因素的加持，盡管GDP早已破千億，但獅山的房價并未成為南海區的“翹楚”。安居客數據顯示，目前獅山鎮的二手房均價為1.3萬元/平方米，低于南海區1.7萬元/平方米的均價。

當記者以投資者的身份與獅山鎮佛山西站片區的房產中介交流時，其對第一財經表示，如果預計持有房產的時間較短，建議考慮南海區其他板塊——禪城、桂城等區域的房產，因為“獅山房價上漲的速度比較慢”。她表示，2018年、2019年是獅山房價的高峰，彼時，其不少客戶就以1.5萬元/平方米的價格投資了獅山的房產，而現在想要賣的時候，發現二手房價格與其三年前買下的新房價格相差無幾，“價格沒漲，還虧了利息”。

博愛湖片區是獅山鎮政府的所在地，也是獅山鎮近年來重點打造的片區，片區內最貴的新房單價為3萬元/平方米，這也是整個獅山鎮最高的價格。近日，該片區的房產中介對第一財經表示，博愛湖片區內的首創禧瑞園著正推出特價房，其中，87平戶型的房價最低為1.35萬元/平方米，而在此前，該戶型最高賣到了1.8萬元/平方米。該房產中介坦言，相比羅村，博愛湖片區的商業氛圍還不夠濃厚。

在這一輪房地產行業的周期中，獅山的樓市去化也略顯艱難?；洖逞芯吭航y計的數據顯示，截至2022年8月31日，獅山鎮官窯板塊、松崗板塊、獅山板塊、羅村板塊的樓市去化周期分別為92.7個月、61個月、20.4個月，18.3個月。