改善需求成主流，千年古都西安的樓市發展史丨樓市地理

剛剛落幕的2022年，全球經濟環境風云動蕩，國內疫情形勢挑戰仍存，房地產行業在不確定性之下奮力前行，調控頻出、房企自救、各方紓困，行業迎來前所未有的大變局。

地產新周期，分化成為最確定的趨勢，城市基本面分化、各地房價走勢在分化、房企的生存處境也在分化。但是，潮涌之下方見真實，去年仍保有活力的城市和房企，尤顯彌足珍貴。

古城西安，中國西北部最大的中心城市，便是這場浪潮中較為出挑的選手。去年，西安TOP10房企的銷售總額達到1051億元，同比增長15.37%；TOP20房企銷售總額1357億元，同比增長6.68%，市場銷售穩中有增，改善產品成為主流。

在碧桂園陜西區域總裁郭榮旺看來，西安樓市整體供求關系比較健康，沒有被嚴重透支過，這是尤為重要的一點；在“房住不炒”政策背景下，西安房價上漲指數也比較健康，為后續可持續高質量發展奠定了空間。此外，西安教育資源豐富、高校人才輩出、對人口吸附能力強，為市場提供了源源不斷的購房需求。隨著經濟逐步復蘇、地產著力穩增長，西安樓市后續發展可期。

延續千年的活力基因

西安的繁榮，自千年前便已開始。

作為中華民族和東方文明的發源地之一，西安有3100多年的建城史和1100多年的國都史，先后有西周、秦、西漢、東漢等13個王朝在此建都，是中國六大古都中建都歷史最長的一個。

不僅如此，西安是聞名世界的歷史名城，與羅馬、雅典、開羅齊名。自西漢起，西安就成為中國與世界各國進行經濟、文化交流和友好往來的重要城市。“絲綢之路”就是以長安為起點，西至古羅馬。

如此彌足深遠的歷史，讓西安一度成為我國的政治、經濟、文化中心，長安文化更是代表著中華文化的主干。盛唐時期，李白、杜甫、白居易等大批詩人匯集長安，成為我國古代文化鼎盛時期的代表，背后表現出的創新智慧和進取精神，一直延續至今，成為西安繁榮的底色。

現代以來，西安憑借強大的科技實力、門類齊全的工業體系和日益成熟的城市服務體系，成為中國重要的科研、高等教育、國防科技工業和高新技術產業基地，同時是國家明確建設的3個國際化大都市之一，連續9年被評為“中國最具幸福感城市”。

過去五年來，西安的發展質量更是明顯提升，根據最新統計數據，（新聞來源：我國15座副省級城市2022年地區生產總值全部出爐）2022年西安全年生產總值突破1.1萬億元。2016年以來，西安全市地區生產總值（GDP）連續跨越5個千億臺階，2020年成為西北首個GDP破萬億城市，2021年達到10688.28億元。

深化改革，是西安經濟連上臺階的核心原因。近日，西安三項改革案例上榜“中國改革2022年度地方全面深化改革典型案例”名單，入選數量在全國城市中位居第三。其中，第一個案例為西安市優化開發區運行機制，推動高質量發展裂變釋能。

以企業云集的高新區為例，西安通過三十多年的努力，將該區打造成為了國家級硬科技創新示范區、國家自主創新示范區......目前，高新區是全球技術水平最高、規模最大的閃存芯片生產基地；汽車產業集群產值去年已破千億元；比亞迪、法士特、三星等產業基地均匯集在高新區。

科研創新，是西安生長的另一動力。數據顯示，西安2020年的研究與試驗發展經費達到了500億元，2021年，發明專利授權量1.41萬件，是2012年的4.0倍；國家高新技術企業達到7140家。

新型產業的發展，使得人才源源不斷地涌向西安。截至2021年末，西安各類普通教育學校3736所、在校學生277.79萬人，比2012年末分別增加670所和68.39萬人。人口方面，截至2020年西安常住人口總量達到1295萬人，十年常住人口增量超過300萬人。

樓市行情穩健增長

人口超千萬、GDP數值超萬億、經濟表現強勁，這些亮眼特征，使西安注定成為房企必爭之地。

早在2004年，碧桂園董事局主席楊國強便帶領投資團隊來西安考察過，2015年，碧桂園陜西區域團隊正式組建，首個項目落子韓城市。當時，這個人口不到50萬的計劃單列市，還沒有一線品牌開發商涉足，韓城首府彼一入市，便實現了開盤兩小時去化90%的成績。

也是在2015年，西安樓市迎來發展的分水嶺，當地政府為提振市場活力，主動壓降了供地規模，全年商品住宅供應面積1245萬平方米，成交面積卻高達1563萬平方米；同時，一系列“去庫存”政策開始出臺，西安市場出現轉折點，逐步走向健康增長之路。

談起在陜西開發項目的歷程，郭榮旺表示，碧桂園入陜的時間并不算太早，當時算十強房企中較晚的。如何在后發之下爭得一席之地，成為整個團隊面臨的首要任務。

彼時，西安的市場環境也具有特殊性，居民生活幸福指數比較高，買房意識與動力不是特別迫切，買房面積段也多處于80～110平方米左右，市場產品處于起步階段，客戶需求更偏剛需。此外，西安因地質特點的原因建筑成本較高、但房價并不算貴，極為考驗房企開發能力。

在這種客觀條件下，碧桂園陜西區域需要從頭起步，因地制宜打造產品。壓力與動力并存之下，陜西區域樹立起長期主義的經營導向，下定決心深耕陜西，更要占領西安這一市場高地；同時，要打造更具特色的產品，形成差異化競爭力，由此才能實現彎道超車。

在隨后的2016年，西安樓市持續“供不應求”，全年供求比下滑至0.7。2017年，當地房價迎來補漲行情，并首次突破“萬元”大關。2018年是又一個標志性年份，當時西安新房市場“一房難求”，公證搖號年代來臨，在全國房價趨穩的背景下，西安房價上漲動力依然強勁。

土地市場的反應也尤為明顯。郭榮旺表示，2015年的土拍市場并沒有特別激烈，房企算賬都比較困難，但很快價格便上行，進入2018年后，隨著開發競爭的趨勢，房企在拿地后也更加謹慎，珍惜每一塊到手的地、在產品打造時也更深入推敲。

此番熱度一直持續到疫情出現。2019年，西安地市全面火爆，全年涉宅用地平均溢價率高達53%。2020年，西安地市熱度有增無減，全年主城誕生了15宗樓板價超1萬元/平方米的涉宅高價地，高新、曲江、城北、長安等地區域地王接連涌現。

碧桂園也通過公開市場、收并購的方式，多元化布局西安市場，包括城棚改、股權收購、央國企合作、產業合作等方式，進一步加大在西安市、優質地級市和縣域的深耕。與此同時，從拿地階段就做足客戶調研和市場分析，以客戶視角提升產品品質，做到“人無我有、人有我優”。

數據顯示，從2015年至今，碧桂園陜西區域落地項目數量超50個，建設住宅6.5萬余戶，2022年交付房源12332萬套。在此期間，該區域打造了西安碧桂園云頂、碧桂園高新云墅、碧桂園云府等“云系”高品質項目，產品力得到市場認可。

以西安碧桂園云頂為例，該項目拿地后，在曲江豪宅區進行了5天客戶深訪，探訪56個社區、20余中介門店，深入研究客戶敏感點；并組織游學，在上海、南京、深圳、杭州高端住區實地踩盤，學習全國一線豪宅項目，最終成為疫情后西安首個搖號熱賣的項目。

據郭榮旺透露，云頂項目本計劃在2019年12月推盤，因疫情原因推遲到2020年3月開盤。當時，部分前期客戶因疫情置業意愿改變，云頂項目迅速重新全程拓客，并堅持高品質產品標準，比如3.15米的層高、德系櫥柜等精裝修標準、南北通透大開窗等，最終成為均價兩萬多依然熱賣的項目。

除了這個仍在持續開發的“大糧倉”，碧桂園高新云墅項目通過對產品的認知和打造，在2021年開盤時，成為高新區板塊產品力及銷售流速的標桿。

后疫情時代仍有競爭力

自疫情出現、尤其是2021年房地產市場嚴控以來，多地樓市都陷入低迷境地，房企銷售不振，但西安走出了一條獨立行情，市場冷靜后也相對穩健。

2022年一季度，西安打新市場熱度不減，主城區36個項目集中入市，共計推售10482套房源，開盤當天認購6852套，平均去化率多達65%。

2022年下半年以來，樓市低溫行情有所加劇，不過西安保持住了相對穩健的行情。

據中指院數據顯示，2022年西安共有4家房企銷售額過百億，分別是綠城、萬科、龍湖、碧桂園，從單個項目來看，碧桂園云頂的銷售金額位列第2位。

克而瑞陜西分析稱，受2022年疫情影響，西安住宅市場前兩月經歷冰點，3月份積壓的需求有所釋放，四月份重新回歸理性。從開盤情況看，主城萬人搖項目一枝獨秀，但以西咸為代表的外圍市場不容樂觀，之前投資外圍區域的人也開始退出，在市場調整之際回歸主城區。

在郭榮旺看來，樓市行情是全國聯動性的，西安在這波調控中也有所降溫，雖然當地市場供需情況比較健康，但每個月的銷售流速出現了一定下滑，在置業需求端，購房者觀望情緒也比較強，置業周期拉長。“核心還是信心和預期問題，經濟鏈條、調控政策的傳導也需要一定時間”。

為助力市場回溫，西安發布了一系列調控政策，比如發布5•28新政，提出放松限購、限售、降低首付比、增加剛需人群等措施；發布8•19新政，暢通“以租換購”渠道；打出招才引智組合拳，推出“青年人才驛站”；下調首套個人住房公積金貸款利率等。

2022年11月19日，為促進房地產市場平穩健康發展，西安市住建局發布新政，降低本市戶籍和非本市戶籍家庭購買二手房的門檻，促進新房市場和二手房市場之間的良性循環；取消了西安外圍區域的限購，滿足原本從中心城區外溢的購房需求，進一步激活外圍區域市場。

郭榮旺認為，隨著后續經濟持續復蘇、房地產穩增長繼續貫徹，西安市場后續發展前景可期，不過還需要半年或一年以上的回溫周期。未來，西安樓市的改善需求趨勢將更加突出，房企應回歸客戶、回歸產品，比如堅持項目產品力、著重打磨公建配套、優化物業服務等。

“房地產這些年經歷了許多挑戰，很多人會覺得地產很難做，但實際上通過金融等各方面的調控，房地產會走向更高質量、更長周期的健康發展期。”他表示，不過不同城市在新一輪復蘇下會有所差異，西安此類城市基于產業及人口表現，會有更強的機遇。

新的市場競爭期，如何做得更好？郭榮旺認為，一要看產品和服務，二要拼團隊。多年來，碧桂園陜西區域注重團隊凝聚力、向心力，人才都是注重實戰、講真話打勝仗；在產品打造上，碧桂園通過多年實戰開發，也已經研發出更符合客戶需求、更具競爭力的產品。

“我們每做一個項目，不單以規模取勝，而是更注重打造精品，真正深入客戶內心、奠定客戶滿意度，為未來的競爭打造強有力的基礎。”他表示，行業變遷這么多年，展望今后時依然不乏信心，便是來自這種對產品和服務的堅持、來自于團隊的努力，這是戰無不勝的法寶。

業內人士也認為，信心比黃金更珍貴，作為具有強勁韌性的超大型經濟體，中國完全有能力也有條件實現經濟社會發展目標，經濟長期向好的大勢不會改變。在同能級城市里面，西安市城市發展質量優異，隨著地產行業融資環境的轉好、客戶信心恢復，西安未來發展可期。