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            20萬全款買房即可落戶?衡水學區房市場幾經起伏 | 樓市地理

            第一財經 2023-03-07 20:00:42

            作者:孫夢凡    責編:張歆晨

            在高考“兵工廠”衡水,這些家長在搶學區房。

            在華北平原腹地,衡水不是河北GDP排名靠前的城市,但論起知名度,其他城市可能難以“望其項背”。

            這座城市有衡水老白干酒的生產基地,據相關文字記載,該酒興于漢,盛于唐,名于宋,正式定名于明代,已有1900多年的釀造歷史,是新中國第一家白酒生產企業。2002年,衡水老白干在上交所上市,成為河北省釀酒行業唯一一家上市公司,目前總市值約338億元。

            不過,讓衡水這兩個字更為人所知,甚至成為一種標簽的,還是高考“兵工廠”衡水中學。在高考大省河北,衡水中學以較高的清華北大錄取率,打造了魔幻同時不乏爭議的“高考神話”。放到全國,衡水中學、衡水第二中學進入清華北大的學子人數,也與清華大學附屬中等知名學校相當。

            教育強市、超級中學,成為衡水最亮眼的名片,即便其較為嚴苛的教學模式、軍事化管理等數次成為全民爭議的焦點,仍擋不住望子成龍的家長想要搏一把的心態。去衡水讀書,變成莘莘學子闖過高考大關的“救生艇”,似乎只要踏上這片土地,人生就多了一種可能。

            巨大的教育吸引力,讓衡水多了層光環,也催生了一些行業的生長——比如學區房。在當下全國許多城市,因多?;?、教師輪崗等政策的推行,學區房神話正在漸漸淡去。但在衡水,為孩子上學運作落戶、選擇優質的學區房,仍是許多人的“剛需”。河北各地家長悄然來此,在這座人口不到五百萬的四線城市,買下一張通往“諾亞方舟”的船票。

            買房落戶上學“一條龍”

            在各類房產信息網站上,衡水市的二手房源極具特點。要想吸引更多注意力、賣到高價,一定要帶上“立馬落戶”、“某某中學附近”、“全程陪讀”‘、“全程代辦”等字眼,這意味著該房源可能在當地一所好中學附近,如果買房落戶,便距衡水優質的教育資源更近了一步。

            不過,衡水初高中學校眾多、派系龐雜,落戶及學籍政策也復雜多變,外地人往往一頭霧水,這便催生了一些或公開或灰色的中介生意。張凱(化名)在衡水做這行很多年了,通俗來說就是為家長提供落戶、買房、上學“一條龍”咨詢服務,以前他還干過高價倒賣學籍的生意。

            近日記者以購房者身份聯系到了張凱,據他所稱,今年春節后咨詢衡水上學問題的人特別多,僅他自己已幫十個人完成了買房落戶事宜。張凱所言并非全然夸大,在他組建的家長群中,有來自河北省張家口、保定、邢臺、滄州等各個城市的家長,時刻關注著衡水適合落戶的房源。

            “基本上來咨詢買房落戶的都是外市人,今年衡水一些私立中學又開始招生,很多家長沖著幾所名氣大的初中,想在周邊片區購入學區房。這些學校教學質量比較好,同時是寄宿制不用陪讀,甚至有一些外地家長在孩子還上小學時,便開始操作買房。”張凱坦言。

            為何提前這么久運作?這要源于衡水特殊的落戶政策、中考考生分類政策。

            在衡水,中考考生被分為a、b、c、d四類,a類生即戶籍學籍在桃城區滿五年、且初中三年在同一所學校就讀的考生,中考時可報考市區所有高中學校,可占用衡水中學、衡水二中、十三中、十四中公費生指標。如果順利考上衡中公費生,不僅意味著學費更低,更是進入了教育資源優質的“本部”。

            b類生則是中考報名前將戶籍、學籍遷入桃城區,但不滿足五年桃城區戶籍,中考不能占用衡中、二中、十三中、十四中公費生指標,不過可報考市區所有高中學校。c類生、d類生均沒有桃城區戶口,前者可填報部分中學的普惠生、自費生等,后者則只能參加自主招生,普遍學費更貴。

            “衡水就這么大地方,以前很多外地人臨近中考才把戶口遷過來,俗稱‘中考移民’,導致當地考試競爭更加激烈?,F在政策在戶籍、學籍上卡得緊了些,家長看到變化就有點慌,但沒有辦法,未來政策會怎么變、是否會繼續收緊,現在都不好說。”當地另一熟悉落戶政策的人士稱。

            這意味著,讓孩子成為a類生,便擁有更大機率進入衡水中學、衡水二中等傳統強校就讀公費生。因此,一些外地家長從孩子小學三四年級時,便開始操作落戶衡水,以滿足“五年戶籍”的政策要求。

            “除了掛靠親屬,落戶衡水主要有兩種方式,一是租房一是買房。租房需要每年給房東費用,家長和有兩套以上住房的房東,帶著相關證件去房管局辦理,再去派出所辦理居住證備案,后續民警還要上門隨機查看,180天后領取居住證、辦理落戶,手續繁瑣、周期長。”張凱稱。

            因此,挑選總價較低的房源,一步到位買房落戶,成為不少家長的選擇。此時,教育質量較高的優質初中片區,便是家長們的學區房首選地。“衡水幾個私立初中實力較強,不過學費也偏高、招生規模不固定,買房落戶還是傾向較好的公立片區,后期出手房產也方便。”張凱認為。

            當地樓市數次起伏

            有需求就有供應,在衡水當地,開發商、落戶代辦、房產中介等各方形成了緊密的利益鏈,開發商專門推出適合落戶的小戶型房源,各路中介則致力于帶家長買入新房、或成交二手房賺傭金。

            “優質的、裝修較好的二手學區房比較緊缺,有的小戶型房子同時幾個人想買,最后甚至漲價成交。”在當地做代辦生意的李林(化名)稱,不過總體而言,二手房大多房齡比較老、過戶費用也比較高。因此,那些低總價、小戶型的新房,成為一些家長的落戶首選。

            在當地開發商熱推的樓盤中,有37~45平方米、一室一廳一衛的小戶型,總價售價28萬元,并宣稱一周便可落戶、三中學區;還有樓盤推出30~36平方米、一室一廳一衛的小戶型,總房款18.8萬元起,稱全款一星期可落戶,兩者皆為公寓性質。值得注意的是,當地公寓若有相關申請文件,可辦理落戶、劃片上學,有的公寓則打著落戶旗號,最后讓購房者大失所望。

            “一般而言,過年后這兩個月,剛需買婚房的比較多,不過今年買學區房的占比也很大,一些樓盤學區房客戶比傳統的剛需群體都多。”李林稱,年后售樓處比較火熱,除了上述買學區房的因素,也受疫情后返鄉置業、樓市政策的影響,不少在北京工作的人回來置業。

            當地一位房企人士也表示,衡水的落戶及學籍政策變動后,家長要想讓孩子上公立高中,小學開始就要買房落戶,這對當地市場有一定影響。在其所在樓盤,衡水周邊縣城的購房者大約占一半,還有兩到三成是因為教育購房,剩下的則是改善客戶、返鄉置業等等。

            今年來,衡水的新房市場微微躁動,有樓盤均價上漲幾百塊。安居客數據也顯示,3月份衡水新房市場均價環比上月上漲了0.09%,二手房則環比微跌了0.19%。不過在許多當地人看來,這并不能代表衡水樓市火熱,將時間軸拉長,當下的衡水市場仍處在低溫周期。

            房天下報告顯示,這十多年來,衡水的房價發生了翻天覆地的變化,2010年時均價才3230元/平方米,2016年房價開始崛起,并在2017年達到瘋狂增長的高峰,這座四線城市不少樓盤售價過萬,許多人受市場情緒影響借錢買房,甚至期望當地房價能攀升到兩萬。

            當時之所以如此瘋狂,一方面是受地產行情影響,河北很多城市房價普漲;另一方面,彼時在京津冀一體化、雄安新區等規劃下,衡水被視為“雄安南大門”,河北方面極為重視衡水的戰略位置及交通建設,當地的房地產市場也曾因政策利好出現一波“炒房客”。

            不過,這一勢頭沒能持續多久,2018年開始衡水房價開始緩慢回落,2022年時均價大約8087元/平方米。“如今,市中心的房子有均價九千、一萬的,不過外圍樓盤大多只有六七千,跟房價高峰時比可謂跌去不少,放在整個河北,衡水房價也算比較低的。”上述房企人士表示。

            在很多本地人看來,衡水雖然教育標簽突出,但來落戶買房的人終究是少數群體,最終還是要衡量城市的人口、產業、經濟發展等基本面。只不過,對2022年生產總值1800.5億元、排在河北省第九位的衡水來說,產業做多做強的路還很長。“除了衡水老白干、衡水的教育,這座城市還有更強的經濟支柱嗎?衡水蓋了這么多樓,最后賣給誰呢?”李林感慨稱。

            與此同時,城市活力還要靠人才帶動,衡水雖然培養了一大批清華北大高材生,但如何留住人才、增加就業吸引力,同樣是極為重要的課題。數據顯示,2000年以來衡水的人口總數一直穩定在410萬~450萬左右,沒有發生明顯大幅上漲,2020年人口一度較2010年時還少。

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