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            房地產穩增長與防風險并重,業內預計二季度走出“谷底”

            第一財經 2023-03-09 21:20:14 聽新聞

            作者:孫夢凡    責編:姚君青

            春節以來,樓市已出現一些回暖跡象。

            進入2023年,房地產行業撥開迷霧,出現隱隱曙光。

            二手房市場率先活躍起來,各大一線城市成交回暖,業主置換需求上升,新房市場也難得回暖,不少城市售樓處重新收獲人氣……一切似乎都在向積極的方向發展,房地產信心重建不再流于表面。但是,星星之火能否成燎原之勢,2023年房地產能否真正企穩回升,即便在房企內部也存在分化。

            今年的政府工作報告對房地產有了一些新描述、新展望,為未來樓市描繪出了一條較為清晰的路。報告指出,加強住房保障體系建設,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題。有效防范化解優質頭部房企風險,改善資產負債狀況,防止無序擴張,促進房地產業平穩發展。

            業內觀點認為,2023年政府工作報告更加強調“穩增長”和“防風險”,當前宏觀經濟繼續好轉預期增強,有利于提振市場信心。近期行業信心加快恢復,市場交易活躍性有所上升,2023年房地產有望實現“軟著陸”,二季度有望逐步走出“谷底”,并于下半年逐步回升。

            防風險是首位,促需求要精準

            過去的2022年,房地產市場的兩大癥結,一是企業資金緊張引發的交樓風險,二是各種因素綜合作用下的需求收縮問題。房企忙于拆解債務之雷,購房者左右觀望謹慎入市,樓市整體活力被“冰封”。

            作為國民經濟支柱產業,房地產對經濟增長、就業、財稅收入、居民財富、金融穩定都具有重大影響。

            中指研究院指出,房地產業增加值占GDP的比重為7%左右,加上建筑業則占到14%,土地出讓收入和房地產相關稅收占地方綜合財力近50%,占城鎮居民家庭資產的六成,房地產貸款加上以房地產作押品的貸款,占全部貸款余額的39%。

            促回暖的第一步,是化解不穩定因素,將防風險放在首位。2021年下半年以來,部分房企由于長期“高杠桿、高負債、高周轉”經營,資產負債表持續處于高風險狀態,最終不可持續出現風險。今年的政府工作報告則明確提出,要有效防范化解優質頭部房企風險,促進房地產業平穩發展。

            中指研究院表示,穩住市場主體是今年行業重要工作,防止更多房企(特別是優質房企)風險暴露,才能穩定市場預期。保交樓的重要性在此前多次會議中已經均有體現,預計今年“保交樓”仍是“防風險”的重要發力點。

            在企業端,去年底“金融16條”“三支箭”先后落地,今年監管部門繼續強調支持優質房企改善資產負債表,未來針對優質房企的資金支持力度有望繼續加大,前期已出臺的政策亦有望加快落實,促進企業資金面繼續改善。同時,針對企業的監管或保持嚴格,促進其實現可持續發展。

            在3月7日的“部長通道”采訪活動上,住房和城鄉建設部部長倪虹表示,要防范化解房地產“灰犀牛”風險,避免和金融風險、地方債風險交織,發生系統性風險??梢杂?ldquo;抓兩頭、帶中間”的方法,以“精準拆彈”的方式化解風險。“一頭”是抓優質房企,一視同仁支持優質國有房企和優質民營房企,改善他們的資產負債狀況,滿足他們合理的融資需求;另“一頭”是抓出險的房企,一方面幫助他們自救,另一方面嚴格依法依規處置,絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過關,要讓他們付出應有代價。

            防范風險的同時,今年在?;久裆桶l展社會事業的安排上,政府工作報告中指出,要加強住房保障體系建設,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題。

            在住房保障體系建設上,銀河證券認為,住房保障體系的建設是實現房地產行業平穩健康發展的重要舉措,今年保租房建設將會加速,并且在政策方面提供大力支持,如信貸、REITs等。當前銷售處于復蘇過程中,但仍在底部區域,基本面修復存在不確定性,需求側政策發力勢在必行。

            中指研究院表示,針對不同人群,2023年支持剛需群體的政策力度有望延續,支持改善性住房需求的政策有望進一步優化,促進以舊換新、以小換大的住房需求釋放。另外,結合人口的最新變化,給予多孩家庭、老年家庭、人才、產業人群等更多政策側重,也是支持剛需和改善性住房需求的政策方向。

            隨著市場情緒逐步修復,熱點城市的政策或將進入觀望期,對仍處于調整階段的城市和區域,預計仍會有增量優化政策出臺。不過在“房住不炒”政策定位下,整體方向仍為“托而不舉”,對投資需求仍處于嚴格監管狀態,如果部分城市出現大幅上漲,收緊性政策跟進的預期亦將提升。

            二季度房地產有望走出“谷底”

            春節以來,樓市已出現一些回暖跡象。

            根據國家統計局數據,1月70個大中城市新房價格環比上漲城市數量達到36個,自2021年9月以來首次超過下降城市數。不少一二線城市二手房價格漲幅更為明顯,市場活躍度持續提升。

            銀河證券數據也顯示,2023年2月,30城新房銷售面積1120.56萬平方米,同比增速30.86%,環比增速為28.71%,成交套數100822套,同比增速為31.62%,環比增速為30.90%。一線城市小幅上漲,北京、上海熱度延續,二三線城市漲多跌少,武漢、成都單月銷售突破100萬平方米。

            二手房市場活躍度同樣提升,北京、深圳、杭州、南京、蘇州、廣州、佛山、東莞、成都、廈門、青島、大連、南寧、常熟、江門等15城2月銷售套數為61404套,環比上月漲47.82%,同比跌42.11%;銷售面積為746.01萬平方米,環比上月漲41.07%,同比跌115.06%。

            浙商證券指出,短期來看,市場熱度的回升趨勢已經形成,積壓的購房需求將促進短期內市場轉向良好。中長期來看,市場恢復程度有待觀望,仍需結合土地供應、城市基本面及宏觀經濟的恢復情況來進行判斷。

            中歐國際工商學院教授、央行調查統計司原司長盛松成認為,今年有望成為房地產市場實現軟著陸的轉折之年。在他看來,政府工作報告首提防止房企“無序擴張”,這不僅為化解房企風險,也是意圖幫助頭部房企率先轉型、樹立行業典范,隨著經濟環境改善,今年房地產市場會逐漸企穩。

            植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為,自2021年三季度到2022年末,本輪房地產下行周期已經經歷了1年半的時間,并可能延續至2023年一季度末,考慮到當前政策調整較為及時,預計市場大約在2023年二季度觸底企穩,并于下半年逐步回升。

            在他看來,房地產市場銷售可能前低后高,重點城市房價二季度末可能率先觸底回升,不排除2023年“金九銀十”行情在重點城市再度出現的可能性,受現房庫存偏低影響,個別城市或許會出現階段性“過熱”的狀況,預計2023年商品房銷售面積增速從2022年的-25%回升至-2.5%左右。

            倪虹則表示,對房地產市場的企穩回升充滿信心。主要有三方面原因:從市場供給和需求看,疫情防控取得了決定性的勝利,防控的政策也作了優化和調整,可以說對房地產供需兩端都產生了積極影響。供給方面,施工人員、施工材料可以順利進場,住房項目復工率大大提高了。從需求看,現在售樓處看房量大幅提升,成交量也有明顯改善。

            從市場預期看,倪虹表示,今年1、2月份全國商品房銷售,包括一手和二手房,結束了13個月的負增長。雖然70個大中城市的房價有漲有跌,但總體來看價格是平穩的。同時,保交樓的工作在扎實推進,有力保障了購房人合法權益,房企的合理性融資也得到了改善。市場主體信心正在恢復。

            從政策落實情況看,購買首套住房的大力支持政策、購買二套住房的合理支持政策已經出臺,正在落實見效。不讓投機炒房重新入市,原則上不支持三套以上購房的要求,各地也在認真落實。

            倪虹同時強調:“我們期望的企穩回升應該是,牢牢堅持‘房子是用來住的,不是用來炒的’定位的企穩回升;大力支持剛性和改善性住房需求的企穩回升;防止市場大起大落的企穩回升;是促進行業高質量發展的企穩回升。”

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