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            存量房貸利率調降在即,銀行積極備戰

            第一財經 2023-09-18 20:51:30

            作者:王方然    責編:石尚惠

            倒計時最后一周

            “真好!存量房貸利率馬上就要降了,預計月供可以省下800元。”近期在廣東某國有大行辦理過房貸業務的全全(化名)在社交平臺上曬出了自己的存量首套住房貸款利率調整詳情,App頁面顯示,調整前執行利率是5.9%,擬調整后的執行利率為4.3%。

            離9月25日集中批量調整合同貸款利率僅剩最后一周,部分國有銀行開始提前為存量房貸利率調降落地“備戰”,開設存量房貸利率調整板塊,便于客戶提前查詢相關信息。此外,針對系統或存在判定不精準的情況,有銀行網點近期集中進行篩選,并提前邀約客戶通過置換合同來調降房貸利率。

            廣東東莞某國有銀行客戶經理告訴記者,近期以來關于存量房貸利率調降的咨詢電話數量呈幾何倍數增長,大部分相關業務工作人員都是“滿負荷”工作。目前通過線上板塊查詢的形式可以有效增加與客戶溝通的效率,同時可在25日批量調整節點前讓客戶提前檢驗,防止出現系統誤判。

            存量房貸利率下調“預熱”

            近一周以來,國有銀行紛紛在App端開設線上板塊,積極備戰25日即將到來的存量房貸利率批量調降。據不完全統計,目前建設銀行、工商銀行、中國銀行、農業銀行四家銀行已上線“存量房貸利率調整”板塊,方便房貸業務客戶進行信息查詢。

            從板塊信息查詢功能來看,上述四家銀行均可顯示“是否首套房貸”。其中一家國有行廣東某支行客戶經理向記者介紹,“是否首套房貸”是批量調整的關鍵指標,也是客戶容易存疑之處。如本身符合首套房判定,但未顯示是首套房貸,則需要主動聯系銀行溝通調整。

            在她看來,提前上線調整查詢功能,一方面是因為目前國有行客戶體量較大,房貸業務占比相對較高,近期咨詢量暴增,急需相應查詢入口。另一方面也是為了減少系統出錯的幾率,讓客戶可以提前查詢更正。事實上,目前在是否首套房貸上,確有部分客戶反映存在一定判斷失誤。廣州一名國有行房貸客戶告訴記者,自己在提前查詢時,發現自己在“發放時是否首套房貸”一欄中被系統誤判為否,后續通過撥打支行電話,聯系放貸審核經理進行人工修改才完成更正。

            除針對首套房查詢外,目前各大銀行還提供一些其他關鍵查詢指標。建設銀行在“存量房貸利率調整”欄目中可查詢利率調整方式、當前利率水平、拖欠天數、逾期金額。該行廣東某支行客戶經理告訴記者,上述指標也是客戶詢問最多的指標。根據建設銀行此前發布的存量房貸利率調降公告細則中對于利率方式、拖欠天數均有相應規定,固定利率或采用基準利率定價的貸款,借款人可申請轉為采用LPR定價的浮動利率貸款,并與該行簽訂協議。符合本次調整范圍的貸款,如連續拖欠天數超過90天,拖欠還清前暫不調整,還清拖欠后,可以調整。

            農業銀行則在存量房貸利率調整”欄目中提供“擬調整后當前執行利率(LPR+利率浮動幅度)”查詢,客戶可以直接看到系統測算出的調降后房貸利率。

            也有銀行為保證存量房貸利率調降的精準性,在25日之前集中聯系部分篩選客戶,進行手動調整。某國有行在廣東惠州的一名房貸客戶表示,她上周五(15日)已接到銀行電話,周六下午去重新簽訂合同,周日App上顯示已調整為4.2%。

            記者電話聯系了該支行,工作人員告訴記者,在上周確實密集針對一批系統篩選出的客戶進行集中邀約,提前通過重簽合同置換房貸利率。“因為我們名單中的客戶如果提前線下置換后的利率是4.2%,25日統一調降系統可能會判為4.3%。”該客戶經理解釋。有業內人士分析,4.2%、4.3%的差別可能與重定價日的判定有關。部分銀行為保證精準度,會提前處理好一些存在系統誤判風險的客戶,總體而言還是在為25日批量調整做準備。

            有客戶考慮中止提前還貸計劃

            銀行緊鑼密鼓備戰背后,本輪存量房貸調整的規模有多大?對居民有何影響?

            中泰證券銀行業首席分析師戴志鋒的測算顯示,上市銀行2018~2022年期間投放按揭貸款約23萬億元,占目前上市銀行存量按揭的65.5%,假設該部分可享受存量房貸利率下調,預計節省居民利息支出1388億元,預計對上市銀行2024年息差影響約4.7BP。財信證券在研報中表示,經測算,此次存量房貸調整的體量約為15萬億元,在平均下修0.8個百分點的基礎上,將會帶來1200億元的利息收入損失。

            隨著銀行存量房貸利率調降細則落地、利息支出減少已成定局,不少銀行房貸業務客戶表示已暫緩提前還貸計劃。

            “提前還貸的初衷是因為‘高位站崗’,利率太高。”貸款人全全告訴記者,去年下半年以來,理財、基金的投資收益率都不高,對比5.9%的房貸利率,提前還貸是一個自然而然的決定。

            而近期存量房貸利率下調即將落地后,全全暫時中止了自己提前還貸的計劃。一方面是調降后的房貸利率變為4.3%,與投資收益的利差不算太大。另一方面,原本全全打算找親戚朋友再借一些資金,“湊整”提前還貸,算上資金成本后并不一定劃算。

            全全的經歷并非個例,存量房貸利率調降之下,此前聲勢浩大的“提前還貸潮”已有暫歇跡象。日前,央行有關部門負責人在接受媒體采訪時指出,降低存量房貸利率,居民利息負擔將有效減小。目前提前還貸情況已經有所減少,預期得到實質性改善,這將有利于優化居民資產負債結構,增強消費能力和消費信心。

            RMBS條件早償率的變化也印證了這一趨勢。RMBS條件早償率指數由公開發行且上市流通的個人住房抵押貸款支持證券編制而成,旨在刻畫其基礎資產池整體條件早償率變化情況,可以一定程度上反映居民個人住房貸款提前還款情況。

            全國銀行間同業拆借中心最新數據顯示,9月15日RMBS條件早償率指數為0.149,較5月底6月初(5月25日~6月14日)0.215的高位下降明顯。

            圖片來源:全國銀行間同業拆借中心

            不過,對比來看,2022年RMBS條件早償率指數在0.06至0.14間波動,目前的0.149仍處于高位。紅塔證券宏觀研究員楊欣認為,6月份多家銀行發布降息公告,激發了居民提前還貸的意愿,考慮到從預約、提前還貸到審批通過需要1~3月的時間,因此8月時就迎來了一波6月申請提前還貸行為的兌現。

            展望后市,楊欣認為,環比來看,8月中長期貸款增量數據有明顯回升,房屋成交的降幅也已縮小,再加上一線城市認房不認貸、降低存量房貸利率等重量級政策從8月末才開始逐步落地,后續幾個月的居民中長期貸款有望持續改善。

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